智偉的新店房地產手記 0921-119-034

我也不知道最近是怎麼樣 蠻多人在問我關於房仲業的問題 嚇我一跳

莫名的變成一個房仲推坑者 = =

所以簡單介紹這個行業在幹嘛？ 還有回答幾個常見問題？

先回答幾個問題：
Q.很多人寫信不外乎就是一般人多久會成交？

A.這個很難回答，因為業務的工作除了努力外，還有運氣，可以告訴你們的事

情就是仲介的工作 『開發為業績之母』，但是『議價又為開發的關鍵』。 單純

開發不會議價，只能每週.每月看你的案子被人家賣掉，以過去個人的經驗，我

的庫存隨時維持約30間左右 市中心案件約496間，所以我的庫存佔市中心的量

6%。這樣看起來不多喔，一般店家的庫存量約39~70間不等，約養10個業務

員。這樣的庫存狀態每個月可以成交2間.被成交2~3間。

所以每個月你可以預料會有5間左右被消化掉。庫存太低的業務員沒有辦法感受

到『景氣的強烈好壞』，基本上庫存在5件以下，能不能成交真的是聽天由命。

以現在來說， 新店很熱！你問我怎麼知道，因為我的庫存自己跟同業消化的速

度很快（我這個月已經不見了六間庫存），而在選舉前可能幾個月你的庫存半

間都沒被賣掉！

Q.我是個熱血的鄉民，請問要先去加盟店還是直營店？還有五萬是真的假的？

A.月經到不能在月經了，第一個問題：當然是先去直營店，有些網友會說這樣，

扣除一堆底扣，我大概只能拿10%（8%＋團獎），公司賺太多了（跟鄉民說仲

介賺很多是差不多的意思）。或是開始算1000萬的案子自己可以賺多少，這就

是關鍵的地方。1000萬的案子，有人可以賺到1000*5% =50萬的傭收，有人只

能賺2萬的傭收，天差地遠！重點是你要先有一定水平你再去加盟店，比較ok!講

實在的！外面就是殺人的戰場，一個案子成交基本上30萬起跳。你實力不夠，

 被做掉，天經地義！

賺錢這檔事情不能客氣的，這裡是戰場，不是漆彈練習場，一個動作少做了，就是

被人家成交。絕對沒有房屋版上面講的， 那麼好賺，真的那麼好賺， 一些高學歷的

不會那麼容易就陣亡（人家好歹書也讀得很多，難道想法不會比我們更精，一定是有

些東西連他們都想像不到，那是甚麼，就是競爭的程度，還有社會真的太多說話

不算話的人，真的要白紙黑字寫下來）

另外五萬是真的假的？ 真的，不過沒有人跟你說你可以領半年，績效不佳，可以請你

簽字走人，企業麻，又不是佛心來著，給你五萬，你當然至少要有15~20萬的基本產

值阿 = =

-----------------前面回答完進入正題 希望可以改變你對仲介的看法----

--------------這個產業的生存率可能只有2%，或甚至更少....-----

仲介的工作就是個超級市場，只不過架上的商品區一開始是空的，要靠一堆業務去補貨，

賣得東西多半是市場都有（也就是俗稱的一般約案件），所以基本上每個仲介都要有基本

的陌生開發能力，說自己只做銷售那種，很快就會死掉了。

為什麼？商店沒有商品，是銷售高手也愛莫能助，商品不齊全，也沒有辦法，客人沒有

美國時間等你去補貨，所以週一到週五仲介都要著重開發新的案件。

以開發型仲介的來說： 可以分為兩種『獵人』『農夫』

『獵人』沒有固定的領域，只要有同業開發新的物件，他就去反相開發他們的物件，

短時間可以獲得一定量的庫存，但是反過來來說，一個案子可以靜靜的等你慢慢開發，

那案子一定有他的缺陷在，不然早就被同業賣掉了。

『農夫』專耕一定領域，他的生活圈比較小，一開始會很辛苦，但是他可以深入他喜歡

的社區，社區的大小事都很瞭解，久了，可以得到很多情報，跟第一手的案件，有機會

開發到市場都沒有的案件。

一般來說，新人進來一定是先衝庫存，因為沒有案子，對商圈觀念也不強，一定是趁你

還有滿腔熱血的時候叫你去開發同業的庫存，累積一些可賣的案子，有打算長久待在

這個產業，建議你在新人的時候同時扮演農夫的角色，一點一滴進入你想經營的社區，

到你一兩年後，你就可以減少主動開發的比率。

銷售型的仲介：著重在整個行情觀念的建立 ＆ 同理心

這種業務員也是最難培養的，因為銷售的整個流程是一體成型的，你中間只要跟你的

買方講錯一句話，你的買方可能就會從準買方變成三四年後才會買到房子的買方。

還有跟客戶的相處也是個訣竅，適當的提供行情，情報，加上同理心，才有機會成功。

當然妳會開發也會銷售，那就是很強的業務員，在直營店，你只要其中一樣專精，你就

絕對餓不死，出來做的話，你基本就要兩樣的專精，因為大家都具備開發的能力，

就看誰的銷售能力跟客戶經營能力強，當其他人掌握買方，有可能跳過你，自己去找屋主

，很正常麻，兩倍業績，加上50%左右的傭收，那是甚麼樣的概念，你自己想像。

所以說為什麼早期要去直營店的原因，有規則可以保護你的業績，在外面不好意思，

勝者為王，『winner takes all』

--------------------------甚麼樣的人適合進來--------------------------------

只要你不想領固定薪水，又可以自我要求的人就可以進來，基本上進來，你就忘記你

有底薪這件事情，比較好。人都有惰性，仲介的差距是每天一天一點的累積，偷懶一天

後面在緊要關頭，問題就會一個一個跑出來讓你頭大，所以切記要每天都認真。

＊仲介是靠嘴吃飯的工作？

很多人都有這樣的想法，應該這是很多內勤的人的想法，業務在台灣的社會印象還是

很低的，尤其在網路上，普遍能賺高薪，被酸似乎是種原罪。

仲介是需要動腦的工作，買方想買便宜，賣方想賣天價，仲介要在中間讓雙方都開心，

讓這個交易成功後，買賣方變成好朋友，完全忘記當初談價，對方那種堅持跟無理取鬧

，這就是談判的技術，這也是仲介要專精的部分 - 專業 & 心理學

＊至於要去小黃或是小綠？

這都可以，就跟你想去高點補習還是陳偉補習，那有差嗎？好吧，有差，差在年終福利

，如果是想學個經驗技巧，是沒有差的。這只是一個過程，重點是你想學到甚麼，你想

成為甚麼樣的業務，是賺很多錢的，還是在你的家鄉內人人稱道的業務還是ooxx，我看

很多人有很多熱情，但是進去之後，都沒有自己的想法，這樣你很快就會離開這個產業，

因為我說過了，仲介是要動腦的產業，你可以不喜歡讀書，但是你一定要會推理客人的行

為，跟為什麼他有這樣的反應，不然每天充斥到你的生活，只是一件一件的挫折，EX：今

天A屋主不給我簽委託，昨天B買方出笆辣價....等等。

*要去大安區或是一級商圈？

建議在你的生活圈工作，能住家裡是比較好的，真的很認真的話，老實說，第一年，你會

非常非常累，不要拿甚麼智偉，林北以前是工兵還海陸來做比擬。這行業的累-除了身體

還有一個是對人性失望的無力感，等你進來就知道，很多事情，不是你想得那麼簡單，

學著事情不要聽單方面，牽扯到利益，就會有貪念，就會有人來搗亂，就會有很多變數。

以上 可以回答大部分的問題，抱著第一年打死不退的心情進入這個產業，才有機會

活下來！