碧潭有約行情  

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碧潭有約,從我開始做仲介開始,已經由31萬/坪衝到63萬(天花板價),今年最低價為47.68萬,東森也有成交間套房單價至58萬多。對比碧潭有約跟美河市,如果要河景,要賣場,要捷運,可是手頭預算真的沒有那麼多,真的會被美河市給吸引。兩房1465萬是基本門檻,還有成交到1618萬,基本上已經是群星會等級的兩房總價。

目前四大生活圈的兩房總價都是分庭抗禮,誰也不讓誰,小碧潭跟十四張還算相對低估,當然跟在地新店人講,一定是聽不進去的。畢竟智偉的父母買屋是在每坪單價20萬以下的『美好時代』。其他文山景美,同類型的建案公設比至少會上到35%~40%以上,以使用坪數的觀點來說,就算新店單價比較高,但就是使用單價來說還是遠低於文山景美一帶的建案。

如果仲介們手頭上的客戶,在購買美河市都嫌吃力,那到市中心一定會吃更多屋主的硬釘子。這也是最近市中心仲介成交率偏低,預售屋型的仲介吃到甜頭的主要原因。有很多人會無意義的罵仲介,但是其實智偉講話跟一般仲介真的不一樣,讀研究所出來,講話就是提資料,理性分析,不造夢,講話實在,因為我把自己定位在在家鄉努力深耕的仲介。你可以不認同現在的房價,但是你要知道這價格不是仲介決定,是由市場買賣雙方角力過後的結果。

我也估了一些案子50~54萬,也估不回來阿,因為有其他仲介同業跟屋主說可以賣60萬阿!我又不是這樣的人,你們就當我是這個圈子的擇善頑固份子吧!未來實價登錄,資料庫會慢慢整理出來,不過還是需要巷我們這樣有熱情的人,把他整理到如此一目了然,減少客戶的搜尋成本,提升對智偉的信任感。

很辛苦~但是有朝一日希望可以得到很多人的認同。

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  • 對不起, 有兩個問題想請教
    1. 大坪林站附近還有雙捷運的題材嗎 ? 如果想入住10~20 年江陵系列中古電梯的價格為何 ?
    2. 最近電梯和公寓是否價差變大
  • 雙捷運的題材已經沒有了,正確的說已經發酵完畢了,在環狀線動工時,到現在已經又狂漲一波了,那時最誇張的就是北新路三段65巷的公寓原本只賣29萬~31萬,在康和春秋確定底下動工時,就創下36萬的天價,後來陸陸續續信義大坪林店周遭的公寓都上到42~45萬。10年~20年江陵系列可能就要看『江陵京都』或是『景芳綠庭』,或是『江陵大地』,目前價格都會在50字頭附近,京都的計算方式比較特別,車位不分算,單價4字頭。

    電梯跟公寓價差沒有很大,現在已經算是在賣總價帶,對仲介來說如此,對買方來說如此。目前公寓好賣就是1000~1200萬間的公寓,我是說總價帶,可能換算一坪42萬,但是還是有人買,因為現在產品的重疊度不大。以前你有1200萬預算可以買中正國宅三房,可以買台北人三房,可以買公寓大坪數,選擇性高。現在手上握著1200萬預算,新店市中心只能看中華路47巷的公寓,只能買台北人的兩房(還不能帶車位,加車位就超過預算了)。現在是總價帶導向,所以單價對消費者的感覺沒有那麼強烈,也是園上園為什麼兩房會在半年前提早三房四房提早先到45萬單價的理由之一。

    智偉 於 2012/07/31 18:52 回覆

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  • 不好意思, 京都的計算方式為何特別 ? 如果以標準46.82坪來說, 成交約略為何 ?
  • 京都去年底成交兩間,分別為1898 & 1890萬,車位分算不出來,跟大鵬一樣,大家都有車位,並非社區有人無車位,有人有車位,而是大家都固定配一個車位。46.82坪,去年11月成交,12月交屋,分別是13F&4F。

    目前可能會略高一些如果有釋出,現在這個時間點可能會成交到2040萬~2087萬,現在是沒有釋出的。單價低,總價帶適合換屋三房的客戶群,因為這個總價可能買裕隆那邊的御之禮兩房加車位而已。

    智偉 於 2012/07/31 20:55 回覆