智偉的新店房地產手記 0921-119-034

不知道大家對去年的房地產的想法是甚麼？

去年二月應該是房仲很難過的一個月 很多店都掛蛋

政策不明 比政策實施的威力還恐怖多了 同樣的情況在去年

10月到今年1月又發生一次

買氣整個萎縮....

我常常聽到很多人都在問：『這時候還可以進來房仲嗎？要不

要等過陣子再進來？』

選擇一.過陣子再進來-等到房地產放量成交再進來，不然現在進去穩死的

選擇二.現在就要進去

那C大到底是那個選擇比較好？

這個答案就是牽扯到這次我們要討論的主題-『商圈經營』

----------------------前言完畢--------------------------

仲介的生活時間表（直營店）

9:00 爬到公司 累翻

9:10-9:30 打掃

9:30-09:50 開個小會 討論今天預定要做甚麼行程

10:00-12:00 上網上到爽 通常在看同業的網站

（目標是這個區域所有的案件都要在我們的庫存裡 有些店比較嚴格周遭

的案件被友店開發 要開檢討會議 像我就很GY 新店的重點大樓我庫存裡

都要有個一兩間，常常害人晚上被叫回去開檢討會議）

13:30 起床

13:30-13:50 開個小會 討論下午要幹嘛

14:00-18:30 拜訪客戶 二手開發或是社區走走

18:35-19:00 開個小會 討論晚上要幹嘛

19:10~ 自由時間 去跑行程

看完這個流程，可以知道仲介的工作，爽可以很爽（只要你臉皮夠厚）

，很精實可以很精實。

通常上午大家都在做物件反開發，所有上市案件可能出現的地方，信X.

東X.59X.樂X都要去看，我現在還是養成這個習慣，給我價格，跟路段

，我大概可以知道是甚麼案件在賣，幾樓那個社區，這是強迫讓自己跟

市場接軌，只要同業有新案件出現，一定會第一時間被你抓出來。這樣

也有個好處-在開發物件的時候，可以隨口提供最新的競爭物件給開

發中的屋主，例如：

屋主：『智偉，園上園A7低樓層我想賣3300實拿，其他多得都給你們

仲介賺到爽』(屋主都很會畫大餅XD 賺到爽這是不太可能 畢竟現在都有

成交行情 沒有盤子阿！)

智偉：『大哥，不是我不想幫你，現在市場光A7 75坪型 就有三間在賣

A7-7F目前也才開價2880萬 給仲介的底價是2700萬;A7-4F是開價

2780萬 給仲介的底價是2680萬;另外B7-20F是開價3280萬 屋主3080萬

會賣。你這個價格可能要他們都賣掉，我們才有機會！』

基本的物件知識在開發屋主的時候很有用，有助於屋主第一時間清楚狀況

，說真的！我真的不相信有屋主委託房屋在賣的時候，不瞭解行情的，一

定都瞭解行情的，不然怎麼有個基準往上加個100萬200萬賣。但是身為仲

介如果自己都不瞭解，一定會被屋主牽著鼻子走。

下午的話，我們就是去開發二手的物件，預定跑三個屋主左右。不見得一

定要簽到委託，因為屋主總有很多理由去拒絕你，所以你要用循序漸進的

方式突破他的不信任。打開新人小紙條：『一定80%就是在說 屋主大人

我們現在有客戶 剛好需要你的房子 所以請你給我們賣』

你說這個方法有沒有辦法簽到委託，我跟你講，一定可以，不過這個方法你

要第一個去才有機會，你只要讓第二個業務員去接觸到屋主，屋主一定都會

講：『都麻說有客戶』然後你回去跟店長回報，店長一定為靠背你，因為又

被我簽到委託了！現在我們要準備進入開發的課程，先把公司教的東西丟到

桌上，我們先做個想像：

1.為什麼屋主要委託我？委託我有甚麼好處？我跟公司其他的人有甚麼差異？

2.社區的戶數？條件？競爭社區的物件有哪些？他們的成交價格是？

3.這裡的價格對比於哪些社區大樓？各個的優缺點？

4.我為什麼要找到你（屋主）？簽這合同的意義在哪裡？

大家先回答這幾個問題，下一次的文章我會把這些做個結合，用我的話術

給大家分享，這幾個問題就是無限開發的寶物！

有很多人我開發一件，他就打過來學一個話術，這樣你永遠贏不了我。更何

況整個市場有多少我這種等級的人，如果你未來要往高專走的話，連開發都

不精的話一定會掛掉。

我會跟大家分享話術，是因為『根本沒有固定話術』，只要你懂以上的問題

，『你的話術是無限的，而且屋主會被你打動』，在開發後頭還有更進階的

，也就是『預測屋主』的行為，這個在銷售，跟同業搶案子的攻防很重要，

之後再提。用這個方法，我試過，只要我碰到屋主，簽到委託機率有90%。

然後我們下午就去找了三個屋主麻，中間可能有碰到面，有的可能到戶籍地

，發現是家人，所以我們把進度寫在小本子裡，然後明天在持續這個行程，

像是超級尋人任務一樣。然後在回公司休息前，去我們喜歡的大樓，跟管理

員哈拉一下，經營一下，這是最重要的，如果你不想以後漫無止境的開發，

就要經營好你喜歡的大樓管理員及總幹事們，送送飲料或是討論一下他們最

近在忙甚麼。或是到周遭的小社區雜貨店跟大家聊聊天，那裡都有很多消息喔。

晚上開會，店長自然就會問今天你有甚麼進度，把小本子打開，講一下，討

論一下，繼續跑晚上的屋主或是買方行程。

大概一到五，大部分的行程就是一直重複重複，你的案件就會從一件變成兩

件，一直累積到二三十件。我很多時候都跟店長抱怨，真的很累很累！其他

人怎麼都不會累，後來才發現下午跑回家睡覺的業務還真的不少^^ 真的要

認真做事，仲介的時間是永遠不夠用的，要經營的人事物真的太多了。

這跟我們前言討論的話題有甚麼關係？

你有沒有發現一個事情，除了二手開發可以靠著技巧在三天到十天內填鴨式

的增加客戶的信任感，一般大樓或是社區經營似乎不是一兩個月可以看到成

果的。所以在大家都想離開這個產業的時候，我們更要著重商耕，當沒有案

子可以開發時，我們就去社區走動，其他仲介這個時候多半都是喝喝下午茶

聊天，你還是持續在累積超越他們的實力。

去年2月，很多屋主都可以感受到恐慌，二手開發，我兩天可以開發一件，

同樣在11月也是，案子變少，可以買方觀望，你只要找到屋主，屋主多半都

會願意讓你『試試看』，你不趁這個時候累積庫存，要等甚麼時候？

今年三月到四月，很多店都突破困境，還有很多店賺翻了，但是在前面你沒

有在大家倦怠時，趕緊進入市場耕作，怎麼有機會在這幾個月回收果實呢^^

下次我們討論幾個上面解答的話術，還有會談到突破同業的開發牆！

......to be continued