智偉的新店房地產手記 0921-119-034

早期的仲介似乎都習慣報50~54萬，為該社區的行情。但是隨著都市土地越蓋越少的情況下，這樣的報價方式會有問題。

舉個合環御景的例子好了，我把去年度有超過55萬的單價劃起來。大家看一下，雖然七張裕隆圈價格很高，但好像也非高不可攀！？合環御景（My Way）的成交價格從48.54萬/坪～59.12萬/坪，都有阿！成交價格區間居然有十萬的全距。

相信很多仲介在帶看都會遇到這個問題，客戶說藉由『內政部地政司』的資料去出價，不應該買不到房子，屋主太貪心了！我們來檢視一下，昨天有mobile的朋友說，園上園B7-6F成交，一坪不到30萬，試圖跟我說明，他比較專業，我們這些仲介都槁錯行情了！

新聞網址：

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20120914/34508665

快睡著了！今天處理很多預售屋的詢問資訊！看來跟這個資料顯示的一些現象很符合！新房子就是有種魔力，感覺最近生活再多煩惱的事情，只要等他變成成屋，可以入住，之後所有事情都會重新開始。總庫存小量變動，我們篩選的物件還是：新店＋安坑，1000萬以上，電梯大樓的銷售標的進行分析。

機能一致性可能是最大的關鍵，每個生活圈（大坪林.七張.區公所.總站.十四張.小碧潭）差異性不大，彼此都可以算是具有高替代效果的產品。最主要的關鍵是交通跟生活機能，新店的捷運密集度高，貫穿了這幾個生活圈，市中心其實沒有很大，以一個捷運來說，提供的機能性可以滿足步行約10分鐘～12分鐘內的居民。而每個生活圈彼此又重疊，例如：住在文化路你想要去七張或大坪林都ok，沒有多大差異。

同樣是新北市高價區-板橋差異性就很大，東西側捷運的便捷度差異很大，新店的市中心普遍高價，只要有某個生活圈相對低價，大家都願意往那個部分移動，造成補漲。試問：今天如果各生活圈的機能有明顯差異，有辦法讓買方輕易換到另外一個區域嗎？

智偉這陣子想弄個跟新店房地產資訊的粉絲團，包含以後可能也會有一些可能拿到便宜案件的潛銷團購。當然最主要還是可以讓大家瞭解最新的房價狀況，每個月都會有定期的整理，附上個人一些小想法跟見解，歡迎大家理性討論。

如果您是新店鄉親那一定要加入，瞭解新店市中心最近的變化。如果您是想進入新店這個新環境，那也可以參考裡面的資訊。當然比較長篇幅的資料報告，還是以blog為主。有使用Facebook朋友也給智偉加油打氣一下吧！

目前預售屋多了國泰雙璽跟名水漾兩個新建案，但是總體來講，成交的速度略快於仲介進案速度，預售庫存仍然是有效的被去化。而中古屋市場講過了，現在屬於幫預售屋助攻的狀況，最近成交的案子很少，也寥寥可數，最近有聽說就是高峰會被一天秒殺（約58萬左右）。目前有認識幾個仲介朋友也要離開市場了，看來！下半年仲介會加倍辛苦，當然我也是！

做成屋市場的仲介要更積極的跟屋主溝通，但是也要確保屋主權益，因為我相信現在很多買方會隨意出價，類似總統大選前亂出價狀態。等到情勢明朗化，又有買方清醒以先前成交價格成交，這時候可以適度跟屋主溝通，避免屋主心態過高，但是對於亂出價的買方也要注意，因為有些也僅僅是出好玩的，在有限的情況下，願意出斡旋，又在行情附近5%上下都是剛性好買方，這時候買賣的氣氛要拿捏好。對於拿那種45~50萬去逼寶徠屋主賣的仲介，那種人我就懶得提了，我想連自己的客戶的基本同理心態都沒有，只想著嚇屋主趕快賣，那種人只是丟仲介的臉而已。

加上安坑的區域，目前電梯大樓物件真的很少，1000萬以上的電梯大樓『全新店區』不超過300件，有些客戶僅僅鎖定市中心，中古屋可能選擇就不到100件。

1.來源連結:http://tinyurl.com/86r2emn

2.內容:「實價登錄」預計7月上路，遊戲規則逐步明朗，地政司初步決定，一般

搜尋目前新店市中心＋郊區所有案件術為：779項（包含公寓.電梯.店面）

目前市中心主流電梯案件『用總價1000萬以上去篩選，坪數20坪，兩房以上』：257項

轉自鉅亨網

日勝生集團(2547-TW)旗下之京站實業參與新北市政府財政局所辦理之新北市新店區「碧潭有約社區」市有商場第1次公開標租案，並於10日得標，預計年底前開幕。

       有民眾九十六年間以每平方米七十三萬餘元向捷運局標購新店線大坪林站聯開大樓土地。但去年二月捷運局卻又以每平方米十三萬餘元徵收，讓陳情人損失六百六十餘萬元，痛批台北市政府是強盜。台北市政府回應，新北市審議中。